יום ראשון, 2 בינואר 2011

לוקחים משכנתא? הנה מה שלבנקאי אסור לספר לכם

בשנתיים האחרונות אין יום, כמעט, שבו מחירי הדיור המאמירים לא נמצאים בכותרות, ואין כבר גוף שלא הציע פתרונות ותכניות שונות להורדת המחירים.

אם אתם מתכננים לקחת משכנתא וגם אם יש לכם כבר אחת – הפוסט שלפניכם יכול לעזור לכם לחסוך עשרות אלפי שקלים.

קצת רקע
שני המסלולים הנפוצים ביותר בהלוואות משכנתא הם:
1. משכנתא צמודה למדד, בריבית קבועה
יתרון מרכזי: אחוז הריבית על ההלוואה קבוע לכל אורך תקופתה.
חיסרון מרכזי: סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן. משמע – עלייה במדד המחירים לצרכן מגדילה למעשה את סכום ההלוואה שלקחתם, כך שייתכן מצב שבו אתם מחזירים את ההלוואה כל חודש, אבל היתרה שלה פשוט מסרבת לרדת.

2. משכנתא בריבית משתנה
יתרון מרכזי: סכום ההלוואה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן. משמע – כל שקל שהחזרתם, מקטין בפועל את סכום ההלוואה.
חיסרון מרכזי: אחוז הריבית על ההלוואה משתנה לפי השינוי בריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%), כך שעלייה בריבית הפריים תגרור מיד עלייה בהחזר החודשי שלכם.


העצה שלבנקאי שלכם פשוט אסור לתת לכם...
בהתלבטות איזה מסלול לבחור והאם לחלק את סכום ההלוואה בין שני המסלולים, אפשר לציין שיקולים בעד ונגד כל אחד מהמסלולים (לקוח "שונא סיכון" יעדיף את הריבית הקבועה, לקוח שמוכן לספוג שינויים קטנים באחוז הריבית וחושב שאולי יום אחד ירצה לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה יעדיף את הריבית המשתנה).

אך למרות זאת, כל פקיד משכנתאות שתיפגשו איתו, ללא יוצא מן הכלל, ימליץ לכם תמיד לשלב בין שני המסלולים – חלק בריבית קבועה וחלק בריבית משתנה.

למה?  כי זה מה שהוא חייב לעשות, לפי ההוראות של המנהלים שלו.
כפי שאמרנו, יש שיקולים בעד ונגד כל סוג הלוואה, ומסלול שמתאים ללקוח אחד – לא מתאים ללקוח אחר ולכן לבנקאי שלכם אסור בשום אופן להמליץ לרכז את כל ההלוואה במסלול אחד, כי אז הבנק ייאלץ להתמודד עם תביעות עתידיות של לקוחות שיאשימו אותו על המלצות שגויות.

לכן - הבנקאי תמיד ימליץ על שילוב, גם אם בתוך תוכו הוא יודע שההמלצה הזאת הולכת לעלות לכם כסף, והרבה, כפי שנראה בהמשך.

{מאמר מוסגר: לאחרונה, הבעיה של הבנקאים לתת לנו המלצה אמיתית ואובייקטיבית רק החריפה, כיוון שנגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, הטיל הגבלות על לקיחת ההלוואות בריבית משתנה. נאמר רק ברמז שהוא לא באמת דואג לנו וגם לא למחירי הדירות, אלא ליציבות הבנקים שעליהם הוא אחראי - אבל זה כבר נושא לפוסט נפרד. }

מבחן דרך: הלוואה בריבית קבועה VS הלוואה בריבית פריים

לפני שמתחילים, להלן נתוני הפתיחה שלנו:
- לפי הנתונים שמפרסם בנק ישראל (כאן), הריבית השנתית הממוצעת על הלוואות צמודות למדד ל-15 עד 20 שנה נעה סביב 2.5%. 
- האינפלציה בישראל נעה סביב 3% לשנה.

מבחן מס' 1 - שתי הלוואות של 100,000 ש"ח, ל-20 שנה, שתיהן בריבית של 2.5%
- בהלוואה בריבית משתנה (פריים), הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 127,000 ש"ח.  
- בהלוואה בריבית קבועה, הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 174,000 ש"ח. 
  47 אלף ש"ח יותר, "בזכות" ההצמדה למדד.

מבחן מס' 2 - אותו סכום, אותה תקופה, אך נניח שריבית הפריים עולה ל-3.5%
- בהלוואה בריבית משתנה (פריים), הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 139,000 ש"ח.  
- בהלוואה בריבית קבועה, הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 174,000 ש"ח. 
  35 אלף ש"ח יותר, "בזכות" ההצמדה למדד.

 מבחן מס' 3 - אותו סכום, אותה תקופה, אך ריבית הפריים עולה ל-5% - מה אז?
- בהלוואה בריבית משתנה (פריים), הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 159,000 ש"ח.  
- בהלוואה בריבית קבועה, הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 174,000 ש"ח. 
  עדיין - מסלול הריבית הקבועה יקר יותר ב-15 אלף ש"ח, "בזכות" ההצמדה למדד.

ומה יקרה אם ריבית הפריים תעלה ל-6% או יותר מזה?
גם אם ריבית הפריים תהיה 6%, עדיין מסלול הריבית הקבועה יקר יותר ב-2,000 ש"ח לפחות.

עם זאת, כדאי לזכור שעלייה כזו בריבית הפריים תהיה כרוכה כמעט בוודאות באינפלציה גבוהה מאוד (למשל - 5% אינפלציה), ובתרחיש כזה - מסלול הריבית הקבועה יהיה יקר יותר ב-46 אלף ש"ח לפחות, "בזכות" ההצמדה למדד.

סיכום ביניים - ושחקו עם האקסל בעצמכם כדי להיווכח
לטענתי, תחת כל תרחיש סביר של ריבית בנק ישראל ואינפלציה, בחירה בהלוואה צמודה למדד עולה ללווה עשרות אלפי שקלים יותר ממה שהיה משלם בהלוואה בריבית משתנה (פריים).
למי שרוצה לראות בעיניים כדי להאמין - מומלץ מאוד להוריד את האקסל הזה שמאפשר "לשחק" עם סכום ההלוואה, משך ההלוואה בשנים, אחוז הריבית והאינפלציה השנתית - ומראה בדיוק כמה כסף יוחזר בכל אחד מסוגי ההלוואות.

 ממה בכל זאת צריך להיזהר?

כפי שאמרנו, כאשר לוקחים הלוואה בריבית פריים, לכל שינוי בריבית בנק ישראל תהיה השפעה מיידית על גובה ההחזר החודשי.
לכן, היום, כשריבית בנק ישראל נמצאת ברמות נמוכות יחסית, צריך לבחון את גובה ההחזר החודשי על ההלוואה המתוכננת לא לפי רמת הריבית הנוכחית, אלא לפי רמת הריבית האפשרית בעוד מס' שנים (למשל - 5% או 6%). ניתן ומומלץ לעשות זאת בקלות מאוד ע"י האקסל שלנו.

לדעתי - לקוח שמסוגל לעמוד בהחזר החודשי במקרה שריבית בנק ישראל תעלה ל-6% - יכול לקחת משכנתא בריבית פריים, בלי כל חשש, ולחסוך לעצמו עשרות אלפי שקלים.



חושבים שהפוסט יכול להועיל לאנשים נוספים?   שילחו להם לינק, או שתפו אותו בעזרת כפתורי השיתוף שלמטה.
אשמח לקבל תגובות והערות גם במייל - myzarkor@gmail.com .

יניב טילינגר   Yaniv Tillinger

גילוי נאות:
הכותב אינו יועץ פיננסי ואינו עוסק ביעוץ פיננסי. כל האמור לעיל הינו בגדר דעה פרטית ואינו בגדר המלצה, ולפיכך אינו מחליף בשום צורה יעוץ פיננסי מקצועי.

14 תגובות:

  1. מאמר מדהים בנכונותו אבל אפ אחד לא יגיד לך את זה.

    החשבונות שלך מדויקים אמינים והטווח הארוך וההסטורי הוכיח שאתה צודק.

    אבל ... ... ... לך תתווכח עם עדר!! :-(

    בתודה, יהודה יזרעאלי
    יועץ פיננסי לעסקים ומשפחות
    www.tovana4u.co.il

    השבמחק
    תשובות
    1. יהודה,
      תודה רבה.
      טוב לדעת שכיוונתי לדעת אנשי מקצוע העוסקים בתחום.

      מחק
  2. היי יניב..
    המאמר שלך נקרא אמין. אנחנו לפני לקיחת משכנתא והבעל שלי מתעקש על חצי חצי, אני מנסה לשכנע אותו לכיוון המשתנה מקווה שבבנק יצליח לי.
    תודה על המידע

    השבמחק
    תשובות
    1. בבקשה.
      אשמח לשמוע מה אמר על זה הבנקאי/ת בסניף.

      מחק
  3. הי יניב,
    אני עומד לקראת לקיחת משכנתא די גדולה: 750000.
    כפי שאתה יודע, אין יותר מדיי בררה עכשיו מבחינת המסלולים, כאשר בנק ישראל מגביל אותך למקסימום שליש לפריים.
    המאמר שלך מצויין, אך הוא לא עוזר לאנשים במצב כמו שלי, כאשר ברור שאני אקח שליש במסלול פריים, אבל מה לעשות עם שאר הסכום?
    מה כדאי? קבועה צמודה? קבועה לא צמודה? משתנה כל 5?
    וכד'...
    תודה

    השבמחק
    תשובות
    1. שלום סלבה,
      הסכום שאתה מציין אכן משמעותי מאוד.

      אישית, אני לא אוהב מסלולים צמודים למדד - ראה במחשבון האקסל שלי את ההשפעה הנוראית של ההצמדה על המשכנתא לאורך השנים. לכן, בכלליות, אם במסלול ה-"קבועה לא צמודה" הריבית איננה גבוהה מאוד, זה המסלול שהייתי נותן לו עדיפות.

      לגבי מסלול בריבית משתנה - האם המסלול צמוד או לא? מהי ריבית ה"עוגן" שלפיה משתנה הריבית של ההלוואה?

      בכל מקרה, חסרים עוד נתונים נוספים כדי שניתן יהיה לתת תשובה מדויקת יותר - מה אחוז הריבית שהציעו לך בכל אחד משלושת המסלולים, ומה הנתונים המדויקים של מסלול הריבית המשתנה.

      כיוון שהסכום אצלך גדול יחסית, אולי כדאי שתפנה גם לייעוץ אצל אחת החברות לייעוץ משכנתאות.

      אשמח לשמוע ממך ולנסות לעזור ככל יכולתי.

      יניב

      מחק
    2. אנחנו באותו מצב כמו סלבה, שמנו שליש בפריים עוד חצי בקבועה לא צמודה (הגענו לריביות טובות). אנחנו מתלבטים לגבי עוד שישית (100K). מה עדיף לדעתך?
      ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה- 1.79%
      או
      ריבית משתנה לא צמודה- 3.99%
      אנחנו מקווים שנוכל לפרוע את ה100K כעבור 5 שנים
      תודה מראש על העזרה!

      מחק
    3. תוכל לומר לנו כמה זה "ריבית טובה" בקבועה לא צמודה ???

      מחק
  4. האם אפשר לקחת משכנתא מליון ש"ח ומייד לפרוע הריבית הקבועה?

    השבמחק
    תשובות
    1. שלום,

      תיאורטית, האפשרות הזו כמובן קיימת והיא מחייבת תכנון לוח סילוקין שבו תשלום הריבית נעשה במועד לקיחת ההלוואה (זה נקרא "ריבית מראש").

      בפועל, זה תלוי ברצון הטוב ובנהלים של הבנק למשכנתאות שאליו תפנו. בכל בנק פועלת מחלקה / יחידה להלוואות מיוחדות - הלוואות שלוח הסילוקין שלהן אינו סטנדרטי.

      אם הבנק שאליו תפנו יהיה מוכן להפנות את ההלוואה שלכם לתכנון ע"י המחלקה המיוחדת שלו, לא צריכה להיות מניעה להעמיד לכם הלוואה כזו.

      אשמח לשמוע מה עשיתם בסופו של דבר והאם הבנק היה מוכן לטפל עבורכם בהסדר תשלומים כזה.

      יניב

      מחק
  5. ממש כך, צודק בכל מילה !
    ועצם זה שהריביות יורדות, הרי שהבנקים מוצאים דרכים יצירתיות יותר להרוויח (למשל בנק לאומי מפרסם "הצעה אטרקטיבית" עכשיו - שלם פחות ב 5 שנים הקרובות ושלם יותר בהמשך.
    הרי ברור שהם לא רוצים שתשלם את הרוב עכשיו, כאשר הריבית מאוד נמוכה, אלא תשמור על קרן גבוהה, למקרה והריבית תעלה דרמטית עוד 5 שנים. אפשר להסתכל גם כאן http://gofree.co.il/Mashkanta-Haim.pdf - לא צריך קורס נדל"ן מניב, בשביל להבין את הפער בין מה שמשלמים "הזכאים" (המסכנים) לבין הלוואה תפורה לצרכי הלקוח.

    השבמחק
  6. ארנון, תודה.
    האם יש לך קשר לאתר gofree? אם כן, אשמח לארח אותך לפוסט-אורח. צור איתי קשר לגבי זה.

    יניב

    השבמחק
  7. המדינה המערבית היחידה בעולם שיש בה משכנתאות צמודות מדד היא ישראל.
    הבנקים כולל בנק ישראל עושים יד אחת כנגד לוקחי המשכנתאות.
    יש לבטל את ההצמדה למדד של המשכנתאות.

    השבמחק

שים לב: רק חברים בבלוג הזה יכולים לפרסם תגובה.